Marçais Avocats accompagne les particuliers, dirigeants et familles dans l’organisation, la détention, la transmission et la sécurisation fiscale de leur patrimoine.

Les problématiques patrimoniales sont souvent transversales : elles peuvent concerner à la fois l’impôt sur le revenu, l’IFI, les plus-values, la transmission, la détention immobilière ou encore la fiscalité internationale.

Le cabinet intervient pour analyser les conséquences fiscales d’une opération patrimoniale et déterminer la structuration la plus adaptée à la situation du client.

Structuration du patrimoine immobilier

Le mode de détention d’un patrimoine immobilier peut avoir des conséquences importantes sur son imposition, sa transmission et sa gestion.

Nous intervenons notamment sur les problématiques liées :

• à la détention d’un bien immobilier en direct ou par l’intermédiaire d’une société ;
• aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ;
• à l’acquisition d’un bien destiné à la location ;
• à la location meublée ;
• aux opérations de restructuration d’un patrimoine immobilier ;
• aux conséquences fiscales d’une cession immobilière ;
• à la détention d’immobilier professionnel.

L’analyse doit prendre en compte non seulement la fiscalité immédiate, mais également les conséquences à moyen et long terme d’une structure, notamment lors de la cession ou de la transmission des actifs.

Impôt sur la fortune immobilière – IFI

L’IFI concerne, sous réserve des règles particulières et exonérations applicables, les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition. Le seuil d’assujettissement est fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable.

Marçais Avocats intervient notamment pour :

• déterminer le périmètre des actifs imposables ;
• analyser les biens immobiliers détenus par l’intermédiaire de sociétés ;
• revoir les méthodes de valorisation ;
• examiner la déductibilité des dettes ;
• analyser l’application des exonérations ou exclusions prévues par les textes ;
• traiter les situations des non-résidents et des personnes nouvellement installées en France ;
• préparer ou revoir les déclarations d’IFI.

L’IFI se déclare avec la déclaration annuelle de revenus au moyen de l’annexe n° 2042-IFI.

Transmission du patrimoine

La transmission d’un patrimoine doit être préparée en tenant compte à la fois des objectifs familiaux, de la composition du patrimoine et des conséquences fiscales des différentes solutions envisageables.

Le cabinet intervient notamment en matière de :

• donations ;
• donations-partages ;
• transmission de titres de sociétés ;
• démembrement de propriété ;
• transmission d’un patrimoine immobilier ;
• transmission d’entreprise ;
• pacte Dutreil lorsque les conditions du dispositif sont réunies.

Une transmission patrimoniale peut également nécessiter une réflexion sur la réorganisation préalable des actifs ou des structures de détention.

Démembrement de propriété

Le démembrement permet de dissocier l’usufruit et la nue-propriété d’un bien ou de titres sociaux.

Il peut être utilisé dans le cadre d’une stratégie de transmission, notamment lorsque le propriétaire souhaite transmettre progressivement son patrimoine tout en conservant certains droits.

Son intérêt et ses conséquences doivent toutefois être analysés au regard de la nature des biens concernés, de leur mode de détention, des droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire et des objectifs familiaux poursuivis.

Le cabinet accompagne ses clients dans l’analyse fiscale de ces opérations et dans leur articulation avec les autres dispositifs de transmission patrimoniale.

Plus-values immobilières

La cession d’un bien immobilier ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière peut entraîner l’imposition d’une plus-value.

Le traitement fiscal dépend notamment de la nature du bien, de sa durée de détention, de son mode de détention, de la qualité du cédant et, dans les situations internationales, de la résidence fiscale du contribuable.

Une analyse préalable peut être utile notamment en présence :

• d’un bien détenu depuis de nombreuses années ;
• d’une SCI ;
• d’un bien donné ou reçu par succession ;
• d’un contribuable non-résident ;
• ou d’une opération comportant plusieurs étapes patrimoniales.

Location meublée

La mise en location meublée d’un bien immobilier relève d’un régime fiscal spécifique et peut soulever des questions relatives notamment :

• au choix du régime d’imposition ;
• au statut du loueur ;
• à l’amortissement des biens ;
• à la détention du bien en direct ou par l’intermédiaire d’une société ;
• au traitement fiscal lors de la cession ;
• et à l’incidence éventuelle sur l’IFI.

Le traitement fiscal doit être apprécié en fonction de la situation particulière du propriétaire et du mode d’exploitation retenu.

Patrimoine et mobilité internationale

Une expatriation ou une installation en France peut modifier sensiblement la fiscalité du patrimoine.

Il convient notamment d’examiner :

• la résidence fiscale ;
• les conventions fiscales internationales ;
• l’imposition des revenus immobiliers ;
• les plus-values ;
• l’IFI ;
• la détention de sociétés françaises ou étrangères ;
• ainsi que les conséquences d’une donation ou d’une succession internationale.

Marçais Avocats accompagne les contribuables dans l’analyse de ces situations, en lien avec ses interventions en matière d’expatriation, d’exit tax et d’impatriation.

Pourquoi anticiper la structuration de son patrimoine ?

Une opération patrimoniale ne doit pas être appréciée uniquement au regard de son avantage fiscal immédiat.

Une structure pertinente doit également tenir compte :

• de sa simplicité de fonctionnement ;
• de son coût ;
• de ses conséquences lors d’une cession ;
• de sa compatibilité avec les objectifs de transmission ;
• de la situation familiale du contribuable ;
• et, le cas échéant, de sa mobilité internationale.

Le cabinet privilégie ainsi des solutions fiscalement sécurisées et cohérentes avec le projet patrimonial du client.
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Accompagnement par Marçais Avocats

Marçais Avocats accompagne ses clients pour :

• analyser et structurer leur patrimoine immobilier et financier ;
• choisir ou revoir les modalités de détention d’actifs immobiliers ;
• auditer leur situation au regard de l’IFI ;
• préparer des opérations de donation ou de transmission ;
• analyser les conséquences fiscales d’une cession ;
• traiter les problématiques de SCI et de location meublée ;
• anticiper les conséquences patrimoniales d’un départ ou d’un retour en France ;
• et sécuriser les obligations déclaratives associées.

L’intervention peut prendre la forme d’une consultation ponctuelle, d’un audit fiscal ou d’un accompagnement global d’une opération patrimoniale.